Wyniki SEGRO plc za pierwsze półrocze 2016 r.

• Dobre wyniki na poziomie operacyjnym będące efektem korzystnej struktury popytu na rynku najmu i aktywnego zarządzania portfelem. W pierwszej połowie 2016 r. wartość przychodów z nowych umów najmu wzrosła o 43 procent do 21,5 miliona funtów.

• Skorygowany zysk na akcję wzrósł o 6,5 procent do 9,8 pensa (9,2 pensa w pierwszym półroczu 2015 r.), co jest związane ze wzrostem poziomu przychodów z najmu o 4,1 procent na bazie like-for-like, niskim wskaźnikiem pustostanów, utrzymującym się na poziomie 4,8 procent oraz wysokimi przychodami z nowo ukończonych projektów deweloperskich. Niższy skorygowany zysk na akcję według MSSF na poziomie 25,9 pensa (44,4 pensa za pierwsze półrocze 2015 r.), uwzględniający niezrealizowane zyski z wyceny nieruchomości, będące efektem utrzymujących się na stabilnym poziomie stóp kapitalizacji.

• Wartość aktywów netto na akcję według EPRA wzrosła o 2,6 procent do 475 pensów za sprawą wzrostu wartości kapitałowej portfela o 1,9 procent, wynikającego głównie z zysków z projektów deweloperskich, jak i z aktywnego zarządzania portfelem nieruchomości.

• Konsekwentny program deweloperski, stanowiący mocny fundament wzrostu przyszłych zysków. Na realizację już zatwierdzonych projektów deweloperskich przeznaczono 125 milionów funtów (nowe umowy najmu przyniosą 26,5 miliona funtów przychodów z czynszu, z czego 67 procent już zostało zabezpieczone umowami  typu pre-let). Ponadto kolejne inwestycje o wartości 160 milionów funtów (planowane przychody z nowych umów najmu na poziomie 15 milionów funtów), są już na etapie zaawansowanych rozmów bądź podpisanych umów, uwarunkowanych uzyskaniem pozwoleń.

• Wartość zaliczki na poczet dywidendy wzrosła o 4,0 procent do 5,2 pensa (5,0 pensów za pierwsze półrocze 2015 r.).

Komentując wyniki finansowe, David Sleath, Dyrektor Generalny SEGRO, powiedział:
– Dobre wyniki na poziomie operacyjnym, osiągnięte w pierwszym półroczu, odzwierciedlają utrzymujący się popyt ze strony klientów na nowoczesne, miejskie powierzchnie magazynowe oraz standardowe big boxy w kluczowych lokalizacjach. Nastroje niepewności przed referendum w Wielkiej Brytanii miały znikomy wpływ na sytuację. Dzięki aktywnemu zarządzaniu nieruchomościami i wykorzystaniu dynamiki relacji popytu do podaży osiągnęliśmy wysoki wzrost przychodów z najmu na bazie like-for-like.

– Choć jest jeszcze zbyt wcześnie, aby w pełni ocenić, jak na referendum w sprawie członkostwa w UE zareaguje nasz sektor, prognozy dotyczące rynku najmu napawają optymizmem. Mają na to wpływ czynniki determinujące strukturę popytu ze strony klientów oraz ograniczona podaż nowoczesnych obiektów magazynowych w kluczowych lokalizacjach. Dzięki zawarciu dużej liczby umów najmu w pierwszym półroczu, trzeci kwartał rozpoczęliśmy z rekordowo niskim wskaźnikiem pustostanów i dużą liczbą już realizowanych projektów deweloperskich lub takich, których budowa wkrótce się rozpocznie. Ponad dwie trzecie powierzchni w tych obiektach zostało zabezpieczone umowami typu pre-let – zaczną one generować przychody z czynszów najpóźniej do początku pierwszego półrocza 2017 r. Stosunkowo krótki w naszej branży czas realizacji projektów oznacza, że w przypadku korzystnych perspektyw dotyczących popytu na rynku najmu, w najbliższych miesiącach może wzrosnąć ilość prowadzonych przez nas projektów deweloperskich o charakterze spekulacyjnym, a także zabezpieczonych umowami typu pre-let.
 
NAJWAŻNIEJSZE DANE FINANSOWE I OPERACYJNE

Dobre wyniki operacyjne odzwierciedlają wysoki popyt ze strony klientów i efektywne zarządzanie portfelem

• Wzrost przychodów z nowych umów najmu o 43 procent do poziomu 21,5 miliona funtów (15 milionów funtów za ten sam okres w 2015 r.), w tym 8 milionów funtów z istniejących obiektów oraz 8,7 miliona funtów z nowych projektów deweloperskich zabezpieczonych umowami typu pre-let oraz z tytułu najmu powierzchni spekulacyjnych przed zakończeniem ich budowy.

• Wzrost przychodów z najmów na bazie like-for-like o 4,1 procent, w tym wzrost o 6,2 procent w Wielkiej Brytanii przy spadku o 1,0 procent w Europie kontynentalnej, wynikającym głównie z nieznacznego wzrostu kosztów operacyjnych, jak i z niższych stawek czynszu w Europie Centralnej.

• Wskaźnik pustostanów utrzymał się na rekordowo niskim poziomie 4,8 procent (4,8 procent na 31 grudnia 2015 r.), dzięki wysokiemu popytowi na nowoczesne powierzchnie magazynowe w kluczowych lokalizacjach. Średni wskaźnik pustostanów w pierwszym półroczu obniżył się do 5,0 procent z 6,8 procent w pierwszej połowie 2015 r., co przełożyło się na wzrost przychodów z najmów na bazie like-for-like.

• Zrealizowane projekty deweloperskie zwiększyły roczny poziom przychodów z czynszu o 8,2 miliona funtów (9,9 miliona funtów po osiągnięciu pełnego poziomu wynajmu). Ponadto 67 procent aktualnych projektów deweloperskich, które w większości zostaną ukończone w drugim półroczu, posiada już umowy typu pre-let. Po  osiągnięciu pełnego poziomu wynajmu wygenerują one 26,5 miliona funtów rocznych przychodów z czynszów.

Wzrost wartości kapitałowej portfela świadczący o dojrzałej fazie cyklu inwestycyjnego

• Wzrost wartości kapitałowej portfela o 1,9 procent. Wartość istniejących nieruchomości wzrosła o 1,5 procent, co jest wynikiem aktywnego zarzadzania portfelem, stabilnych stóp kapitalizacji oraz  wzrostu wartości czynszów w Wielkiej Brytanii. Na wynik portfela korzystnie wpłynęły ukończone lub pozostające w budowie projekty deweloperskie, co przełożyło się na wzrost wycen o 14,2 procent.

• Wartość aktywów netto na akcję według EPRA wzrosła o 2,6 procent do 475 pensów (463 pensy na 31 grudnia 2015 r.), głównie dzięki wyższej wartości portfela.

Alokacja kapitału na kolejne inwestycje deweloperskie

• Wartość inwestycji w portfolio wyniosła 174 miliony funtów. Alokacja kapitału dotyczyła głównie budowy nowych obiektów (115 milionów funtów) i zakupu gruntów (44 miliony funtów), a także zakupu miejskich obiektów magazynowych w Europie kontynentalnej. Ponadto zabezpieczyliśmy szereg opcji dotyczących terenów inwestycyjnych w Londynie oraz w regionach South East i Midlands w Wielkiej Brytanii, które umożliwią bezpieczne i elastyczne zwiększenie liczby projektów deweloperskich na tych rynkach.

• Przychody ze sprzedaży nieruchomości tzw. non-core, w tym portfolio nieruchomości biurowych przy Bath Road i dwóch niedużych obiektów przemysłowych w Londynie, wyniosły 383 miliony funtów. Przyczyniło się to do dalszego spadku łącznego wskaźnika LTV do poziomu 36 procent (38 procent na 31 grudnia 2015 r.).