Kodeks Najemców to zbiór rekomendacji dotyczących istotnych elementów umowy najmu m.in.:
„Cieszymy się, że przedstawiciele PRCH powołują się na Kodeks wypracowany w konsultacji z najemcami w 2012 roku. Ten dokument nie jest już dostępny na stronach www PRCH, a szkoda. Mimo szeregu rozbieżności w naszych stanowiskach – co oczywiście zostało w Kodeksie podkreślone – znalazło się w nim kilka ważnych zapisów, zaakceptowanych przez obie strony. Przykładem może być choćby relokacja – czyli przymusowe przeniesienie lokalu najemcy w inne miejsce centrum handlowego, bez zmiany pozostałych parametrów umowy. Kodeks określał ją jako sprzeczną z istotą umowy najmu – a tymczasem jest forsowana w umowach po dziś dzień. Od ponad 10 lat wskazujemy na poważne problemy w relacjach wynajmujących z najemcami. Najwyższy czas, by po latach zamilczania problemów przez silniejszą stronę umów rozmawiać o standardach oraz praktykach rynkowych, jakie obie strony mogą rekomendować. Należy działać szybko, bowiem sytuacja rynkowa i makroekonomiczna pogarsza się dla wszystkich graczy. Zależy nam, aby PRCH – jako organizacja branżowa – była wzorem i kreatorem najlepszych praktyk rynkowych dla wynajmujących, by wskazywała swoim członkom najlepsze standardy. Jakie najlepsze praktyki na rynku nieruchomości komercyjnych rekomenduje PRCH?” – pyta Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) oraz Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) podczas Pierwszego Kongresu ZPPHiU i PSNPH przedyskutowały najistotniejsze kwestie poruszane przez Kodeks Najlepszych Praktyk według najemców. Przygotowany przez PSNPH Kodeks, uaktualniający dokument powstały w 2011 roku, wskazuje na oczekiwane przez najemców standardy współpracy i komunikacji z właścicielami oraz zarządcami centrów handlowych. Zasady proponowane przez Kodeks mają właściwie rozłożyć ryzyka biznesowe obu stron umowy.
ZPPHiU zaapelował także do właścicieli galerii handlowych o zamrożenie indeksacji czynszów w 2023 roku. Najemcy pokrywają wszystkie koszty funkcjonowania obiektów – w tym także koszty zarządzania, czyli koszty pracy. Ponadto czynsze – choć płacone w złotówkach – każdego miesiąca są przeliczane z ustalonej w umowie kwoty w euro. Ta praktyka przenosi na najemców ryzyko kursowe wynajmujących. Dlatego zamrożenie indeksacji inflacyjnej w 2023 roku jest fundamentalne dla najemców, których koszty zwiększą się drastycznie w wyniku wzrostu cen surowców, płac, logistyki dostaw i dystrybucji oraz opłat eksploatacyjnych płaconych przez sklepy czy punkty usługowe. Trzeba również uważnie obserwować osłabiającą się siłę nabywczą polskiego społeczeństwa, która skutkuje ograniczeniem zakupów – poza tymi niezbędnymi.
ZPPHiU wraz ze swoimi członkami – najemcami powierzchni w galeriach handlowych – przygotowują się do rozliczeń kosztów wspólnych za 2022 rok. Właściciele sklepów i punktów usługowych obawiają się, że będą musieli znowu dopłacać do wcześniej zapłaconych opłat. Z pewnością te dopłaty będą poddane szczegółowym analizom – najemcy oczekują transparentnego udokumentowania poniesionych wydatków. Ponadto ZPPHiU rozpoczyna wśród swoich członków badanie jakości zarządzania kosztami wspólnymi przez zarządców galerii handlowych. Celem badania będzie wskazanie najlepiej i najgorzej ocenianych firm odpowiadających za opłaty serwisowe w centrach handlowych.
Obecnie najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w większości galerii handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego ZPPHiU apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu. Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi – takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Najemcy ponoszą opłaty za personel zarządcy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę – oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Najemcy muszą też pokrywać kary administracyjne nałożone na wynajmującego, koszty odzyskiwania należności, ubezpieczenia, itp.
ZPPHiU stoi na stanowisku, że czynsz i opłaty w centrach handlowych powinny być obniżane w przypadku przestojów, utrudnień w działaniu jak choćby brak prądu. Obecnie takie zdarzenia, które nie pozwalają prowadzić najemcom sprzedaży, nie wpływają na obniżenie opłat. Co więcej – centra handlowe nigdy nie obniżyły ani czynszu, ani opłat eksploatacyjnych po zamknięciu handlu w niedziele – choć w te dni zrezygnowano z usług typu ochrona czy sprzątanie, a przychody najemców obniżyły się. Dlaczego najemcy muszą płacić tyle samo także za okresy, w których nie mogą prowadzić sprzedaży?
ZPPHiU zwraca ponadto uwagę, że informacja o wzroście obrotów w centrach handlowych – czyli łącznej wartości obrotów najemców, którzy prowadzą sklepy i punkty usługowe – nie jest niestety optymistyczna. Wzrost obrotów jest wynikiem inflacji – a nie oznacza większych zysków dla najemców. Co więcej – koszty rosną szybciej niż przychody – zwłaszcza wydatki na zatrudnienie i eksploatację. Oznacza to, że sklepy i punkty usługowe – choć mają wyższe nominalnie obroty – notują realnie niższe zyski.
Źródło: ZPPHiU
Fot: mat. prasowe
- czynsz nie powinien być wyrażony w euro
- koszty wspólne winny być jedną, transparentnie wyliczoną kwotą i nie mogą być traktowane jako źródło dodatkowego dochodu
- niedopuszczalne jest wymuszanie relokacji czy modyfikacji planowanego wyglądu sklepu najemcy
- nieakceptowalne jest doliczanie do obrotu najemcy sprzedaży online
„Cieszymy się, że przedstawiciele PRCH powołują się na Kodeks wypracowany w konsultacji z najemcami w 2012 roku. Ten dokument nie jest już dostępny na stronach www PRCH, a szkoda. Mimo szeregu rozbieżności w naszych stanowiskach – co oczywiście zostało w Kodeksie podkreślone – znalazło się w nim kilka ważnych zapisów, zaakceptowanych przez obie strony. Przykładem może być choćby relokacja – czyli przymusowe przeniesienie lokalu najemcy w inne miejsce centrum handlowego, bez zmiany pozostałych parametrów umowy. Kodeks określał ją jako sprzeczną z istotą umowy najmu – a tymczasem jest forsowana w umowach po dziś dzień. Od ponad 10 lat wskazujemy na poważne problemy w relacjach wynajmujących z najemcami. Najwyższy czas, by po latach zamilczania problemów przez silniejszą stronę umów rozmawiać o standardach oraz praktykach rynkowych, jakie obie strony mogą rekomendować. Należy działać szybko, bowiem sytuacja rynkowa i makroekonomiczna pogarsza się dla wszystkich graczy. Zależy nam, aby PRCH – jako organizacja branżowa – była wzorem i kreatorem najlepszych praktyk rynkowych dla wynajmujących, by wskazywała swoim członkom najlepsze standardy. Jakie najlepsze praktyki na rynku nieruchomości komercyjnych rekomenduje PRCH?” – pyta Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) oraz Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) podczas Pierwszego Kongresu ZPPHiU i PSNPH przedyskutowały najistotniejsze kwestie poruszane przez Kodeks Najlepszych Praktyk według najemców. Przygotowany przez PSNPH Kodeks, uaktualniający dokument powstały w 2011 roku, wskazuje na oczekiwane przez najemców standardy współpracy i komunikacji z właścicielami oraz zarządcami centrów handlowych. Zasady proponowane przez Kodeks mają właściwie rozłożyć ryzyka biznesowe obu stron umowy.
ZPPHiU zaapelował także do właścicieli galerii handlowych o zamrożenie indeksacji czynszów w 2023 roku. Najemcy pokrywają wszystkie koszty funkcjonowania obiektów – w tym także koszty zarządzania, czyli koszty pracy. Ponadto czynsze – choć płacone w złotówkach – każdego miesiąca są przeliczane z ustalonej w umowie kwoty w euro. Ta praktyka przenosi na najemców ryzyko kursowe wynajmujących. Dlatego zamrożenie indeksacji inflacyjnej w 2023 roku jest fundamentalne dla najemców, których koszty zwiększą się drastycznie w wyniku wzrostu cen surowców, płac, logistyki dostaw i dystrybucji oraz opłat eksploatacyjnych płaconych przez sklepy czy punkty usługowe. Trzeba również uważnie obserwować osłabiającą się siłę nabywczą polskiego społeczeństwa, która skutkuje ograniczeniem zakupów – poza tymi niezbędnymi.
ZPPHiU wraz ze swoimi członkami – najemcami powierzchni w galeriach handlowych – przygotowują się do rozliczeń kosztów wspólnych za 2022 rok. Właściciele sklepów i punktów usługowych obawiają się, że będą musieli znowu dopłacać do wcześniej zapłaconych opłat. Z pewnością te dopłaty będą poddane szczegółowym analizom – najemcy oczekują transparentnego udokumentowania poniesionych wydatków. Ponadto ZPPHiU rozpoczyna wśród swoich członków badanie jakości zarządzania kosztami wspólnymi przez zarządców galerii handlowych. Celem badania będzie wskazanie najlepiej i najgorzej ocenianych firm odpowiadających za opłaty serwisowe w centrach handlowych.
Obecnie najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w większości galerii handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego ZPPHiU apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu. Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi – takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Najemcy ponoszą opłaty za personel zarządcy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę – oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Najemcy muszą też pokrywać kary administracyjne nałożone na wynajmującego, koszty odzyskiwania należności, ubezpieczenia, itp.
ZPPHiU stoi na stanowisku, że czynsz i opłaty w centrach handlowych powinny być obniżane w przypadku przestojów, utrudnień w działaniu jak choćby brak prądu. Obecnie takie zdarzenia, które nie pozwalają prowadzić najemcom sprzedaży, nie wpływają na obniżenie opłat. Co więcej – centra handlowe nigdy nie obniżyły ani czynszu, ani opłat eksploatacyjnych po zamknięciu handlu w niedziele – choć w te dni zrezygnowano z usług typu ochrona czy sprzątanie, a przychody najemców obniżyły się. Dlaczego najemcy muszą płacić tyle samo także za okresy, w których nie mogą prowadzić sprzedaży?
ZPPHiU zwraca ponadto uwagę, że informacja o wzroście obrotów w centrach handlowych – czyli łącznej wartości obrotów najemców, którzy prowadzą sklepy i punkty usługowe – nie jest niestety optymistyczna. Wzrost obrotów jest wynikiem inflacji – a nie oznacza większych zysków dla najemców. Co więcej – koszty rosną szybciej niż przychody – zwłaszcza wydatki na zatrudnienie i eksploatację. Oznacza to, że sklepy i punkty usługowe – choć mają wyższe nominalnie obroty – notują realnie niższe zyski.
Źródło: ZPPHiU
Fot: mat. prasowe
